La legge di Bilancio 2024 potrebbe riservare una brutta sorpresa alle persone fisiche che hanno stipulato contratti preliminari per la costituzione di un diritto reale di godimento.

Il disegno di legge, infatti, riscrive il trattamento previsto per questa fattispecie includendola tra quelle di cui alla lettera h) dell’ articolo 67 de Tuir e, quindi, nella sostanza, prevedendo sempre l’assoggettamento a tassazione.

L’analisi delle norme vigenti e il confronto con quelle contenute nel Ddl Bilancio aiuterà a capire la questione.

L’ articolo 9 del Tuir vigente, al comma 5, dispone che le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso previste ai fini delle imposte sui redditi valgono anche per gli atti a titolo oneroso che importano costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento e per i conferimenti in società.

Nel caso di cessioni effettuate da persone fisiche, le disposizioni in materia di imposte sui redditi vanno ricercate nell’articolo 67 del Tuir il quale dispone che costituiscono redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni (esclusi quelli acquisiti per successione) nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria.

Dalla lettura combinata delle norme emerge che la cessione o la costituzione di un diritto reale di godimento su un terreno agricolo è soggetta a tassazione solo nell’ipotesi di possesso da meno di cinque anni.

Capita spesso che la stipula di un contratto sia anticipata dalla stipula di un preliminare, il quale obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo entro un determinato termine.

Tale fattispecie accade spesso nel caso di costituzione del diritto di superficie finalizzato a favore di soggetti che, sul terreno, sono intenzionati alla costruzione di impianti per la produzione di energia sfruttando gli incentivi disponibili. Tra questi ultimi, si ricorda il settore Agrivoltaico.

L’introduzione di una norma che, stante l’assenza di una diversa previsione, entrerà in vigore il 1° gennaio 2024 obbligherà tutti coloro i quali hanno stipulato un preliminare a fare i conti con una tassazione completamente diversa da quella valutata all’atto di stipula del preliminare stesso.

Il Ddl Bilancio, ad oggi, dispone che la costituzione di diritti reali è una fattispecie assoggettata a tassazione come reddito diverso.

Se la norma del Ddl Bilancio verrà confermata, l’impatto sarà significativo.

Coloro i quali hanno stipulato un preliminare per la costituzione di un diritto reale su un terreno agricolo posseduto da più di cinque anni e che stipuleranno l’atto definitivo il prossimo anno dovranno, infatti, assoggettare a tassazione l’intero importo percepito mentre con le regole vigenti al momento di stipula del preliminare (che hanno probabilmente influenzato la decisione circa l’operazione) non avrebbero generato materia imponibile.

Nella stessa ipotesi, ma con un terreno posseduto da meno di cinque anni, cambia comunque l’impatto fiscale. Infatti, questa fattispecie, tenuto conto delle leggi oggi vigenti, avrebbe generato una plusvalenza determinata come differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.

Ad esempio, coloro i quali avevano beneficiato della rideterminazione del costo di acquisto dei terreni, avrebbero potuto considerare il costo rivalutato per la determinazione della plusvalenza.

Con le regole future, invece, il reddito da assoggettare a tassazione è l’intero corrispettivo percepito ridotto delle sole spese inerenti la produzione del reddito, vanificando di fatto l’effetto della rideterminazione.

Senza una revisione, quindi, di questa norma, verrebbe disincentivata la concessione del diritto di superficie, indispensabile per l’installazione degli impianti agrivoltaici dai soggetti diversi dal proprietario.